Den Beleg hierfür liefert beispielhaft ein Pilotprojekt der Staatlichen Vermögens- und Hochbauverwaltung Baden-Württemberg – der Bau des Finanzamtes in Ludwigsburg.

Im Rahmen der Baumaßnahme wurden bundesweit mehrere Modelle untersucht:

a) mit Generalunternehmer (GU)
b) mit Leistungsverzeichnissen/Fachlose/Einzelgewerke (erstellt durch freien Architekt)
c) über Finanzierungsangebote
d) durch Investorenlösungen

Bauherren, die mit Architekten als Treuhänder arbeiten, erhalten die Handwerkerpreise günstiger als vom GU.

Der Grund: Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für eine bestimmte exakt definierte Arbeit. Diese kann er einem GU oder genauso Ihnen bzw. Ihrem Architekten anbieten.

Der GU muss allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch folgende Zuschläge aufrechnen:

• Seinen Aufwand für die Einholung und Prüfung der Angebote.
• Seinen Aufwand für die Überwachung des Handwerkers am Bau und für die Abrechnung mit seinen Subunternehmern.
• Sein Risiko für den Haftungsausfall der ausführenden Firma (zum Beispiel durch Insolvenz innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren).
• Einen Zuschlag für seinen Gewinn.

Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei der Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das zu kaufende Produkt wird – immer vorausgesetzt es ist gleichwertig – deutlich teurer als bei der direkten Abnahme vom Hersteller.

Als Architekten schreiben wir für die Ausführung diejenigen Firmen an, die Sie als Bauherr vorschlagen bzw. die wir gemeinsam für geeignet halten.

Der unbezahlbare Erfahrungsschatz der Architekten hilft bei der Auswahl guter Handwerker. So werden von vornherein Baumängel und Nachbesserungen vermieden. Und Sie riskieren auch keine unerwartete Kostensteigerung durch eine Verzögerung bei der Fertigstellung.

Bei einem GU haben Sie in aller Regel keine Einflussmöglichkeit auf die Auswahl von Firmen, ohne Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Es kann Ihnen bei kritischen Gewerken – wie zum Beispiel den Elektroarbeiten – also durchaus passieren, dass diese eine Firma aus weit entfernten Bundesländern oder sogar aus Billiglohnländern ausführt. Die Folgen davon sind oft Schwierigkeiten mit Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffungen und sonstigen Arbeiten. Denken Sie auch an Ihren „Hauselektriker“, der in Ihrem Betrieb oder bei Ihnen zuhause eine Viertelstunde nach Ihrem Anruf vor der Tür steht. Er hat sicher wenig Verständnis dafür, wenn die Installation im Zuge einer Baumaßnahme von einer unbekannten Firma ausgeführt wurde und er danach wieder die tägliche Kleinarbeit leisten soll.

Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig“ beziehen möchten, sparen Sie Aufwand oder Arbeit – vordergründig.

Nämlich dann, wenn:

• Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war
• es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht hätten Besseres bekommen können
• Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen
• Sie all diese Entscheidungen – und noch viel wichtiger die Überwachung der getroffenen Entscheidungen – vertrauensvoll einer Person oder Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist

Ein freier Architekt bietet Ihnen dagegen an, als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren.

Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Bauprojekts. Hier müssen Sie ganz genau hinschauen.

Leistungsbeschreibungen wie zum Beispiel

• „im Bad weiße hochwertige Fliesen“
• „Innentüren Furnier beschichtet“
• „Kunststofffenster weiß, Glas u=1,1“

sind keine Leistungsbeschreibungen, sondern allenfalls funktionale Beschreibungen oder Beschreibungen eines Zustands, nicht aber einer Qualität.

Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstreben wird, ist er versucht, Produkte einzubauen, die dieser Beschreibung zwar gerecht werden, für ihn aber möglichst kostengünstig zu beschaffen sind und die Gewährleistungszeit von fünf Jahren gerade so überstehen.

Bauträger werben im Verkaufsgespräch oft damit, dass bei ihnen keine oder geringere Planungs- und damit Architektenkosten anfallen als beim Bauen mit einem Architekten.

Diese Aussagen sind nichts als Legenden. Wahr sind zwei Dinge:

Legende 1: GU hat Planungsaufwand von Null
Unabhängig davon, ob Sie einen freien Architekten oder einen Bauträger einschalten, entsteht immer ein Planungsaufwand. Die Grundleistungen des § 15 HOAI muss jeder erbringen.

Wenn Sie mit einem Architekten bauen, werden Ihnen diese Kosten der Planung transparent und nachvollziehbar aufgelistet. Im Falle des Bauträgers hingegen werden diese oftmals in einem Gesamtpaket angeboten bzw. den Baukosten zugeschlagen. Wer sagt, es entstehen bei ihm hierfür keine Kosten, der plant und überwacht nicht, oder er rechnet diese Kosten verständlicherweise an anderer Stelle ein.

Legende 2: Architektenkosten sind höher als GU-Planung
Ein anderer – gerne genannter – Punkt ist, dass Architektenkosten teurer sind als die Kosten der eigenen Planer des GU. Es stellt sich hier die Frage, welche Qualifikation der Planer besitzt, wenn er so viel günstiger als der Architekt sein soll. Handelt es sich in diesem Fall um Architekten oder eventuell um angelernte Hilfskräfte, denen Sie Ihr Bauvorhaben anvertrauen?

Bauen Sie mit uns als freien Architekten, erfüllen wir die Aufgabe der Bauüberwachung im Rahmen der Leistungsphase 8 der HOAI. Auf die Überwachung der Bauleistung entfallen 32% unseres Gesamthonorars. Ein Drittel unserer Arbeit besteht also allein aus der Überwachung der Bautätigkeiten.

Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht. Intern fallen sie jedoch auch für den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt, lautet: Wer überwacht den GU, dass er die Leistung der Bauüberwachung tatsächlich im erforderlichen Umfang erbringt?

Diese Arbeiten erfüllen freie Architekten in der Lph 8

Architekten koordinieren die einzelnen Gewerke und überprüfen, ob diese entsprechend dem Stand der Technik, mit der geforderten Qualität und nach der vereinbarten Planung und Beschreibung bauen. Wir erarbeiten einen Zeitplan und überwachen seine Einhaltung. Wir fordern die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen, unterstützen Sie bei der vertragsgemäßen Abnahme der Leistungen, erstellen mit den Baufirmen Aufmaße vor Ort und prüfen die Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit.

Kürzere Bauzeit als „Besondere Leistung“ des GU?

Gerne wird als besonderer Vorteil des „Alles in einer Hand“ die angeblich kürzere Bauzeit herausgestellt. Dazu muss man aber wissen, dass die Bestimmung und Einhaltung der Bauzeit eben nicht von der Unternehmereinsatzform sondern von der Planung, der Bauweise, der Personal- und Gerätekapazität sowie deren professioneller Koordination abhängt.

Fazit: Erfahrene Architekten mit Fachkompetenz und Leistungsvermögen werden hierbei jedem seriösen Vergleich mit Schlüsselfertiganbietern standhalten.

Der freie Architekt war und ist laut Berufsordnung dazu verpflichtet, „Sachwalter“ des Bauherrn zu sein (siehe auch www.byak.de). Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren.

Im Rahmen seiner Sachwalterstellung muss der freie Architekt Sie als Bauherrn

• unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten,
• Ihnen die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen empfehlen,
• auf die geeignetsten (und neuen) Bauprodukte hinweisen,
• eine tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen,
• die Interessen von Ihnen als Bauherr gegenüber den Handwerkern vertreten.

All dies kann der Architekt nur gewährleisten, wenn er Sachwalter, also frei und unabhängig, ist. Einen GU wird man nicht ernsthaft als „Sachwalter“ oder „Treuhänder“ des Auftraggebers bezeichnen dürfen. Er ist vielmehr ein Vertragspartner, der nach Gewinn strebt.

Das finanzielle Risiko für Sie als Bauherr ist beim Bauen mit einem Freien Architekten wesentlich überschaubarer (und damit niedriger) ist als bei einer GU-Vergabe.

Risiko 1: Wer ist Vertragspartner beim GU-Vertrag?
Das fängt bei der Frage an, wer bei einer GU-Beauftragung hinter Ihrem Vertragspartner steckt. Oft sind es zum Beispiel „Drei-Mann-GmbH’s“ mit einem kleinen Büro, die Ihnen ein Millionenprojekt anbieten. Was passiert, wenn diese Firma während der Bauzeit in Schwierigkeiten gerät? Selbst wenn Sie finanziell durch Bürgschaften abgesichert sind, kommt es zu nicht aufholbaren Zeitverzögerungen und endlosen Prozessen und Verhandlungen. Würden Sie in Ihrem Betrieb mit solchen Firmen und Anbietern Geschäfte abschließen?

Risiko 2: Überzogene Zahlungspläne
Im Bauträgergeschäft sind außerdem nicht selten überzogene Zahlungspläne anzutreffen. Sie bergen enorme Gefahren für Sie als Bauherr: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, haben Sie das Nachsehen. Sie bleiben auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Obendrein verlieren Sie das gesamte voraus gezahlte Geld. Denn Bauträger sind in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Und das deckt in keinem Fall die Schäden.

Zugegeben: Auch bei einer Direktvergabe von Einzelgewerken haben Sie keine Garantie, dass immer alles so läuft, wie Sie es sich vorgestellt haben. Aber wenn etwas schief geht, dann ist vielleicht eines von vielen Gewerken betroffen, aber nicht das gesamte Projekt gefährdet.

Mit der Beauftragung eines Architekten als freiem Berater und Treuhänder haben Sie das wichtigste Prinzip beim Bauen beachtet:

Die eindeutige Trennung von Bauplanung und Bauausführung.

Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen gern als Vorteil verkaufen – die Planung und Ausführung durch einen und denselben Anbieter – werden. Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets die eigene Rendite im Auge behalten. Er arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. In diesem Fall gibt es keine dritte, unabhängige Instanz, die Qualität und Preise kontrolliert. Hinzu kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet werden.

Ein Architekt hingegen arbeitet als diese unabhängige „dritte Instanz“. Er sorgt dafür, dass die Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem ganzen, umfangreichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten.